El método BRRRR es una estrategia de inversión inmobiliaria basada en una idea sencilla: comprar una propiedad, mejorarla, generar ingresos por alquiler, refinanciarla y utilizar el capital recuperado para buscar otra inversión.

BRRRR significa Buy, Rehab, Rent, Refinance y Repeat.

Puede ser una estrategia interesante para inversionistas que quieren construir un portafolio de propiedades con el tiempo, pero también tiene riesgos. Los números deben funcionar en cada etapa.

1. BUY — COMPRAR

El primer paso es encontrar y comprar una propiedad con potencial de inversión.

Los inversionistas que utilizan BRRRR suelen buscar propiedades que necesitan mejoras, pero que tienen potencial para aumentar de valor después de las renovaciones.

Por ejemplo:

Precio de compra: $150,000

La idea no es simplemente comprar una propiedad barata. Antes de comprar, el inversionista debe calcular los costos de renovación, el valor potencial después de las mejoras, los ingresos por alquiler, los costos de financiamiento y otros gastos.

2. REHAB — RENOVAR

El siguiente paso es mejorar la propiedad.

Esto puede incluir renovaciones como actualizar la cocina o los baños, reparar el techo, cambiar los pisos u otras mejoras que aumenten el valor de la propiedad o la hagan más atractiva para los posibles inquilinos.

Por ejemplo:

• Compra: $150,000

• Renovaciones: $30,000

• Total invertido: $180,000

Uno de los principales riesgos de esta estrategia es calcular por debajo de lo real los costos de renovación. Reparaciones inesperadas pueden cambiar rápidamente los números.

3. RENT — ALQUILAR

Una vez renovada, el inversionista alquila la propiedad.

Ahora la propiedad puede generar ingresos por alquiler que pueden ayudar a cubrir gastos como:

• Mortgage

• Property taxes

• Insurance

• Mantenimiento

• Property management

• Períodos sin inquilinos

El objetivo es que la propiedad tenga sentido financieramente como rental property, no solamente que se vea mejor después de las renovaciones.

4. REFINANCE — REFINANCIAR

Después de mejorar la propiedad y establecerla como rental, el inversionista puede explorar un refinance.

Si la propiedad aumentó de valor, un refinance podría permitirle acceder a parte de la equity, dependiendo del programa de préstamo, appraisal, requisitos de LTV, ingresos, crédito y otras condiciones.

Por ejemplo:

• Total invertido: $180,000

• Nuevo valor de appraisal: $220,000

El inversionista pudo haber creado equity adicional mediante la compra y las mejoras.

Sin embargo, refinanciar no significa automáticamente que podrá recuperar toda esa equity. La cantidad disponible dependerá de las guidelines del lender y de las condiciones del nuevo préstamo.

5. REPEAT — REPETIR

Aquí es donde el método recibe su nombre.

Si el inversionista logra recuperar parte del capital que utilizó en la primera propiedad, ese dinero podría potencialmente utilizarse para realizar otra inversión.

La idea es reutilizar el capital en lugar de comenzar desde cero cada vez.

Con el tiempo, un inversionista podría utilizar esta estrategia para construir un portafolio más grande de propiedades de alquiler.

¿CUÁLES SON LOS RIESGOS?

El BRRRR puede ser una estrategia interesante, pero no está garantizado que funcione.

El inversionista debe considerar:

• Que las renovaciones cuesten más de lo esperado

• Que el appraisal sea menor de lo esperado

• Cambios en las tasas de interés

• Costos de financiamiento más altos

• Problemas con inquilinos o períodos sin alquiler

• Gastos de mantenimiento y property management

• No poder refinanciar bajo las condiciones esperadas

La estrategia funciona mejor cuando el inversionista entiende los números antes de comprar la propiedad, en lugar de esperar que los números funcionen después.

EN RESUMEN

El método BRRRR es más que simplemente comprar una propiedad y renovarla.

Es una estrategia basada en crear valor, generar ingresos por alquiler, construir equity y potencialmente reutilizar el capital para realizar nuevas inversiones.

Buy. Rehab. Rent. Refinance. Repeat.

El objetivo no es simplemente tener una buena propiedad. Es desarrollar una estrategia que pueda repetirse para construir un portafolio de bienes raíces a lo largo del tiempo.