Cuando las personas piensan en obtener un mortgage, normalmente piensan en su salario, W-2s, tax returns y credit score. Pero ¿qué pasa si la propiedad que quieres comprar puede tener un papel importante para calificar para el préstamo?

Esa es la idea detrás de un DSCR loan.

DSCR significa Debt Service Coverage Ratio. Es una medida que permite evaluar si los ingresos generados por una propiedad de inversión son suficientes para cubrir sus obligaciones de deuda.

Para los inversionistas de bienes raíces, puede ser una herramienta importante al momento de construir un portafolio de propiedades de alquiler.

¿Qué es DSCR?

De manera sencilla, el DSCR compara los ingresos calificables de la propiedad con el servicio de la deuda.

DSCR = Ingreso calificable de la propiedad ÷ Servicio de la deuda

Por ejemplo, imagina que una propiedad genera $3,000 al mes en ingresos calificables y el pago mensual de deuda utilizado en el cálculo es de $2,500.

$3,000 ÷ $2,500 = 1.20 DSCR

Un ratio de 1.20 significa que los ingresos calificables de la propiedad son 1.20 veces el servicio de la deuda.

Los requisitos y la forma exacta de calcular el DSCR pueden variar según el lender y el programa, por lo que siempre se deben revisar las guidelines específicas del préstamo.

¿Por qué es importante el DSCR?

En una calificación hipotecaria tradicional, el lender suele enfocarse bastante en los ingresos personales y en el perfil financiero general del borrower.

En un investment loan basado en DSCR, la capacidad de la propiedad para generar ingresos puede tener un papel mucho más importante en la calificación.

Esto puede ser especialmente útil para inversionistas de bienes raíces que tienen negocios, son self-employed o quieren continuar adquiriendo propiedades de alquiler.

En lugar de preguntar solamente:

“¿Cuánto dinero gana el borrower?”

El lender también puede preguntar:

“¿Esta propiedad genera suficientes ingresos para cubrir la deuda?”

Un ejemplo sencillo

Imagina que un inversionista quiere comprar una propiedad de alquiler por $300,000.

Después de revisar el ingreso de alquiler esperado y el financiamiento propuesto, el lender determina:

Ingreso calificable: $2,800 al mes

Servicio de la deuda: $2,500 al mes

El DSCR sería:

$2,800 ÷ $2,500 = 1.12

Esto significa que el ingreso calificable de la propiedad cubre el 112% del servicio de la deuda.

Que un DSCR de 1.12 sea aceptable dependerá del lender y del programa específico. Diferentes programas pueden tener diferentes requisitos mínimos de DSCR, pricing, LTV y otras condiciones.

¿Quién podría considerar un DSCR loan?

Los DSCR loans generalmente están diseñados para investment properties, no para propiedades que serán la residencia principal del borrower.

Pueden ser una opción para inversionistas que quieren comprar propiedades de alquiler y prefieren un proceso de calificación en el que los ingresos de la propiedad tengan un papel importante.

Sin embargo, DSCR no significa que el lender ignore todo lo demás.

El lender puede revisar factores como:

• Credit

• Down payment

• Property type

• Loan-to-value ratio

• Reserves

• Rental income

• Property condition

• Loan purpose

Los requisitos específicos dependen del lender y del programa.

¿Cuáles son sus ventajas?

Una posible ventaja es que los ingresos personales del inversionista pueden tener un papel diferente al que tendrían en una calificación hipotecaria tradicional.

También puede ser útil para inversionistas que quieren enfocarse en el potencial de cash flow de la propiedad en lugar de depender completamente de sus ingresos laborales.

Para alguien que está construyendo un portafolio de rental properties, puede representar otra alternativa de financiamiento.

¿Qué deben tener en cuenta los inversionistas?

Un DSCR loan no es automáticamente mejor que un mortgage tradicional.

Dependiendo del programa, el inversionista puede encontrar diferentes tasas de interés, fees, requisitos de down payment, límites de LTV, requisitos de reservas y otras guidelines.

Y hay algo muy importante:

Que una propiedad califique para un DSCR loan no significa necesariamente que sea una buena inversión.

El inversionista todavía debe analizar el alquiler esperado, gastos, vacancy, mantenimiento, taxes, insurance, costos de financiamiento y el rendimiento general de la propiedad.

EN RESUMEN

El DSCR busca responder una pregunta importante:

¿Los ingresos calificables de la propiedad pueden cubrir su deuda?

Para los inversionistas de bienes raíces, entender el DSCR puede abrir la puerta a estrategias de financiamiento diferentes a una calificación hipotecaria tradicional.

Pero antes de comprar una investment property, no te enfoques solamente en si puedes obtener el préstamo.

Asegúrate de que los números tengan sentido como inversión.